Les différents types de crédits immobiliers

Crédit Solys vous propose toujours l'offre adaptée à vos moyens et à vos besoins, en fonction de votre situation.

Un conseiller CREDIT SOLYS à vos côtés pour votre prêt immobilier

Vous désirez acquérir votre  résidence  principale, votre résidence secondaire ou faire un investissement locatif ?

Les conseillers de CREDIT SOLYS sont de vrais spécialistes et vous accompagnent dans la recherche du financement le plus adapté à votre situation.  Nous négocions pour vous auprès de nos banques partenaires les meilleures conditions afin de vous garantir un prêt immobilier 100% optimisé.

Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est un crédit dont le taux est établi à la signature de votre contrat de façon définitive. Les échéances sont remboursées de façon constante.

Cette fixité n’empêche toutefois pas de moduler les mensualités.

Il existe principalement deux types de modulations :

Le crédit à échéances progressives ou prêt à paliers : Le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé à la signature du contrat de prêt. Cette formule permet d’alléger vos échéances lors des premières années de remboursement et de les augmenter dans le cadre, notamment, d’une hausse de revenus programmée ou escomptée.
Le crédit à échéances modulables : Avec cette option, vous avez la possibilité, pendant toute la durée de votre prêt, d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de votre trésorerie personnelle. Au final, cette modularité se traduit par un allongement ou un raccourcissement de la durée initial de votre financement. Les conditions de ces modulations sont strictement réglementées et les détails doivent figurer obligatoirement dans les offres de prêt.

Le taux fixe présente l’avantage d’une parfaite sécurité de l’emprunt. En revanche, il ne permet pas de bénéficier des éventuelles baisses de taux qui peuvent survenir au fil des années. Vous prenez donc le « risque » de payer un plus grand montant d’intérêts que si vous aviez opté pour un prêt à taux révisable.

Le prêt à taux révisable

Le prêt à taux révisable est un crédit dont le taux est révisé de façon périodique, en général, chaque année à la date anniversaire du prêt en fonction de l’évolution d’un indice de référence. En France, cet indice de référence est très souvent l’Euribor, qui est le taux moyen pratiqué par les banques de la zone euro pour se prêter de l’argent entre elles pour la rémunération des dépôts.
Les avantages du prêt à taux révisable sont nombreux :

– Le taux de départ est souvent plus faible que pour les crédits à taux fixe,
– Vous profitez des éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités ou sur la durée de votre emprunt,
– Il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux.

Le principal inconvénient du prêt à taux révisable est que vous êtes en effet exposé à une hausse des taux qui peut se traduire par une forte augmentation de vos mensualités ou un allongement inconsidéré de la durée de votre crédit. Choisir un prêt à taux révisable est donc risqué à moins de contracter le crédit sur une durée relativement courte.

Pour protéger leurs clients de ces fortes variations de taux, les banques ont mis au point d’autres types de prêts à taux variables. Le plus courant d’entre eux est le prêt dit « capé ».
Il s’agit d’un prêt révisable dont le taux plafond  ne peut être dépassé, quelle que soit l’évolution de son indice de référence. Ce cape protège l’emprunteur contre une hausse marquée de l’indice. En contrepartie, les taux proposés pour les crédits révisables capés sont plus élevés que pour les produits révisables non capés jugés plus risqués.

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (dit PTZ +) est un prêt immobilier ne générant aucun intérêt. C’est une aide gouvernementale à l’accession à la propriété qui est distribuée par les banques qui ont signé une convention avec l’Etat (la grande majorité des établissements à ce jour).

Les bénéficiaires du PTZ +

Pour pouvoir prétendre au PTZ +, il est indispensable de certifier ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 mois précédant l’offre de prêt. Toutefois, cette condition n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’un des occupants du logement est :
–  titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle,
–  ou bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH),
–  ou victime d’une catastrophe (par exemple : catastrophe naturelle, technologique) ayant rendu sa résidence définitivement inhabitable (la demande doit être réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre).

Les logements concernés

Le PTZ + est accessible pour

– l’achat ou la construction d’un logement neuf énergétiquement performant (BBC 2005 ou RT 2012),

– ou le rachat par ses occupants d’un logement du parc locatif social (HLM).

– ou l’acquisition d’un logement ancien avec  travaux importants pour qu’il soit considéré comme neuf au sens fiscal du terme.

– ou un logement dont les travaux représentent 25 % du coût total de l’opération et qui se trouve dans une commune spécifiée par un arrêté.

Les travaux de ce dernier cas peuvent correspondre :

  • à la création de surfaces habitables supplémentaires,
  • à la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables,
  • ou à des travaux d’économies d’énergie.

Le montant et la durée du PTZ +

Le montant et la durée du PTZ + dépendent du prix et de la performance énergétique du logement destiné à recevoir le financement.

Il dépend, par ailleurs, de la composition et du revenu fiscal de référence de toutes les personnes destinées à occuper le bien financé. Les revenus pris en compte sont ceux qui figurent sur les avis d’imposition de l’année N-2. Ils tiennent compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux œuvres). Si vous vous êtes mariés (ou pacsés) cette année là, il faut prendre en compte la somme des 3 revenus fiscaux (les 2 avis d’impositions séparés et celui en commun). Si vous avez divorcé(e) l’année de prise en compte du revenu fiscal de référence, vous avez dû faire 2 déclarations, une en couple et une célibataire, il faut donc calculer – sur la déclaration commune uniquement – votre revenu fiscal de référence et l’additionner à votre déclaration de célibataire.

Enfin, le montant et la durée du PTZ + dépendant de la zone géographique où se situe le bien immobilier.

La durée de remboursement du prêt varie de 12 à 25 ans étant entendu que l’Etat a réintroduit la possibilité d’obtenir un différé (c’est-à-dire une première phase durant laquelle vous ne remboursez rien).

Financements complémentaires

Le PTZ +, qui ne peut être accordé seul, est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve des conditions éventuelles d’obtention liées à chacun d’entre eux :

• le prêt bancaire libre,
• le prêt PAS,
• le prêt conventionné,
• le prêt épargne logement,
• le prêt 1% patronal, – les prêts sociaux,
• l’éco-PTZ (dans ce cas, le coût d’opération retenu pour le calcul du montant du PTZ + ne tient pas compte des montants de travaux financés par l’éco-PTZ).

Bon à savoir

Un bénéficiaire vendant son logement pour en acheter un nouveau peut demander le transfert de son PTZ +.
Dans tous les cas, le logement concerné par le prêt doit obligatoirement être la résidence principale du bénéficiaire.

Tant que le PTZ n’est pas intégralement remboursé, le logement ne peut être loué qu’en cas de :
• mutation professionnelle à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de transport du logement,
• divorce ou de dissolution d’un PACS,
• de chômage de plus d’un an,
• d’invalidité ou de décès.

Il ne peut en aucun cas devenir résidence secondaire, local commercial ou location de vacances.

Le prêt Relais

Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence et vous avec un coup de cœur pour un nouveau bien ?
Vous avez donc besoin dans l’immédiat de la somme immobilisée dans votre résidence pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d’un crédit qu’on nomme prêt-relais. Ce prêt est destiné à être soldé lorsque vous aurez vendu votre bien actuel.
Il est octroyé pour une courte durée : de 12 à 24 mois maximum.

Selon les établissements et les diverses formules de prêt possible, le montant de cette avance s’établit entre 60 % et 90 % de la valeur du bien à vendre. La quotité la plus utilisée est de 70%.
Le prêteur peut avoir recours à une expertise de votre bien pour en déterminer la valeur et couvrir prudemment ce prêt-relais en cas de risque.

Exemple : Si un bien immobilier est estimé à 200 000€, l’établissement prêteur pourra faire une avance sous forme de prêt relais de 140 000€. Il faudra ensuite soustraire de cette valeur le capital restant dû des crédits qui financent le bien vendu.

Il existe trois modes de remboursement du prêt-relais :

• Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique.
Le bien convoité coûte plus cher que votre bien actuel ? Vous devez donc emprunter une somme supérieure à la valeur du bien à vendre. Le prêteur vous avance une certaine quotité sous la forme d’un prêt-relais et complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt classique.

Cette solution de financement est simple et s’avère également intéressante en termes de coût final. En revanche, il est possible que l’échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d’endettement, en tous cas jusqu’à la vente effective de votre logement actuel. Dans ce cas, la formule suivante peut se révéler plus adaptée.

• Le prêt relais avec « franchise totale » accompagné d’un prêt amortissable.
Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Il associe un prêt-relais à un crédit à long terme. Le prêt-relais est accordé pour une période de 12 à 24 mois. Il est assorti d’une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l’échéance, en même temps que le capital emprunté.

• Le prêt relais sec.
Si le produit escompté de la vente de votre bien actuel est supérieur au coût de votre nouvelle acquisition, vous n’avez besoin que d’une « avance » sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt-relais sec ». Les conditions financières et d’octroi d’un prêt relais sec sont moins favorables car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle.
Attention ! Ces types d’opérations ne vous soustraient pas au remboursement du ou des crédits en cours de votre logement actuel.
Si votre capacité d’endettement ne vous permet pas d’absorber le prêt relais, le prêt classique ainsi que le ou les crédits de votre logement actuel (le temps de la revente), la solution de l’achat-revente est peut-être pour vous !

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement, appelé aussi « prêt employeur » ou « 1% logement » est dédié aux salariés du secteur privé (hors secteur agricole) appartenant à des entreprises de plus de 10 collaborateurs.
Ce prêt est particulièrement intéressant puisqu’il permet à ses bénéficiaires d’obtenir un financement à un taux bonifié. La durée du prêt peut varier de 5 à 20 ans maximum.
Le prêt Action logement n’est pas lié au contrat de travail et n’a donc pas à être remboursé par anticipation si l’emprunteur quitte son entreprise.
Les salariés peuvent obtenir un prêt, soit directement auprès de leur entreprise, soit auprès de l’organisme collecteur concerné.

Cette aide a pour objectif de financer une partie de l’achat d’une résidence principale sous certaines conditions.

Les conditions d’octroi du prêt Action Logement :

  • Le prêt doit financer l’achat ou la construction de la résidence principale du salarié.
  • Le logement peut être neuf ou ancien sans travaux, et doit respecter les conditions de performances énergétiques .

Pour l’achat d’un logement ancien sans travaux son étiquette énergétique doit être classée au maximum en D sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

  • Le prêt ne doit pas dépasser 30 % du coût total de l’opération.
  • Montant du prêt « Action Logement » selon la zone d’implantation du bien :
Zone d’implantation Montant minimum Montant maximum
Zone A 15 000 € 25 000 €
Zone B1 15 000 € 20 000 €
Zone B2 7 000 € 15 000 €
Zone C 7 000 € 10 000 €

Renseignez-vous auprès de votre employeur pour savoir si vous pouvez en bénéficier.